城市更新是一项复杂的系统工程，类型多样、主体多元、任务艰巨。既要发挥政府统筹作用，更要强调市场主体和公众参与，加强协商共治。作为第一批城市更新试点城市，北京以《北京城市总体规划(2016年—2035年)》为纲领，不断突破城市规划建设管理中的难点和瓶颈，精心组织实施，稳步推进城市更新，取得显著成效。本栏目将陆续推出北京城市更新的生动实践，以梳理和分享成功经验，拓展工作思路，引导更多力量投入到北京城市更新行动中。

在北京二环核心区，一处承载宣南文化深厚底蕴、历经数十年改造历程的项目，正以 “城市文化会客厅” 的姿态重新定义老城更新——这便是中海大吉巷。从“危旧房集聚区”到“文保、商业、办公、生态融合的标杆”，其破局逻辑为核心区城市更新提供了可复制的经验范式。

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厚重历史与现实困境

位于菜市口东南区域的大吉片区，是一片形成于辽金时期的街区，这里名人故居和会馆林立，仅会馆就有70余座，著名的康有为故居就位于南海会馆之内。这里是金中都的东南故地，“潘家河沿”这条胡同就因金中都护城河沿得名。

随着时代的变迁，这里的古建多已年久失修，民房也已歪斜，每逢雨季，地势低洼的大吉片区总会成为一片泽国。20世纪90年代，大吉片区被北京市政府列为重点危旧改造项目。

2004年，中信集团以开发带危改的形式对这里进行改造；2016年，中海集团与中信地产完成战略融合，继续推进改造。改造并非一蹴而就，技术与政策的多重约束也接踵而至。

首先就是文保区“修旧如旧”的建设限制：文保区内有康有为故居、米市胡同29号楼房和《每周评论》旧址3处文物建筑，要求原貌复原修缮，并对其周边Ⅱ类建设区严格要求风貌特征。

其次是首都核心区建设高度限制：根据核心区控规，项目要求在减量发展、高度控制老城保护、改善民生、街区更新等方面进行优化，2020年4月首规委提出控制建筑高度不超过45米。

最后是绿地“集中设置”的建设限制：城市绿地按政府要求需保证1.07万平方米，位置不变，集中设施不可拆分，形状只可微调，按城市绿地标准设计（平面化，以绿化种植为主）。

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面对种种掣肘，如何解题？

文化传承——织补历史肌理，激活非遗生命力

中海大吉巷项目文保区主要分布在地块西北侧。其中，有1处为北京市级（省级）文物康有为故居，另外3处是普查登记在册的文物，分别是米市胡同29号院楼房、《每周评论》旧址以及观音院过街楼。

为了更好地保护这些珍贵的历史遗迹，项目团队深入研究在地文化，精准把握其独特内涵，进行修缮复建，力求重现其昔日的历史风采。不仅如此，中海大吉巷始终秉持“像修文物一样织补城市”的核心理念，严格遵循“原形制、原结构、原材料、原工艺”原则，对四合院门头、影壁、垂花门等传统建筑构件展开精细化修复工作，以实现“修旧如旧”的目标。就拿残存的精美影壁、雕花门头等构件来说，工作人员会先对其进行专业评估，之后按照原样进行重建，门头的高度和尺度也都严格依照历史原貌进行复原，全方位确保历史肌理的完整性，让古老的建筑在新时代焕发出新的生机。

值得一提的是，在这个别具一格的空间里，有6个院落被精心打造成博物馆，供市民游客免费参观游览。游客在馆内可近距离欣赏珍贵的历史文物，深入了解宣南文化的起源与发展，触摸历史的纹理。走出博物馆，转身便能踏入繁华的商业区，享受时尚购物、特色餐饮等现代商业服务。

这种历史与现代交融的独特体验，不仅能满足市民和游客对文化探索的渴望，也为他们提供了休闲娱乐的好去处，让人们在快节奏的现代生活中，找到一片能让心灵得到滋养的文化“绿洲”。

商业焕新——打造“城市文化会客厅”，定义非标商业标杆

作为中海环宇商业的全新产品线，中海大吉巷承载着中海环宇商业对于非标商业的探索与思考。项目打造“三街五巷十八院”创新格局，将四合院传统围合DNA解构重组为现代开放式街坊。

在构建城市自在生活圈上，中海大吉巷匠心独运。8万平方米的商业面积涵盖了时尚购物、特色餐饮等多元业态。知名时尚品牌旗舰店错落林立，满足居民和消费者的时尚购物需求；特色餐饮街区汇聚各地美食，从传统北京小吃到异国风味料理，应有尽有，为人们带来舌尖上的盛宴。开业首日实现超20万客流、至今累积超500万客流，成为北京二环内一处兼具历史底蕴与现代活力的北京商业新顶流。

面对建筑高度不超过45米的现实挑战，确立了“地上控规模，地下挖价值”的总体思路。地面上，70%的空间退让给城市：文物保护区、绿地、织补区、下沉街区、首层连廊等公共空间均无缝交融，形成从菜市口地铁站直抵东侧绿地的贯通式漫游动线，项目四周也都没有建围墙，营造出了集休闲、商业、办公为一体的无障碍传统街坊式开放城市空间，市民可在其间贯穿活动。

地下空间，在不破坏原有文保区城市肌理的前提下，通过下沉合院式设计将商业区向下延伸，同时采用立体绿化策略，增加建筑屋顶、露台、墙面的绿化设计，既提升了网状交织的地下商业体量，还丰富了公共空间的景观层次。

绿色生态——低碳底盘赋能，构建“城市绿肺”

中海大吉巷通过“城市底盘”更新行动，整合地下微管廊系统，一次性解决水电、排污等基础设施隐患，提升居民生活便利性。该管廊系统被喻为“城市大脑中枢”，采用数字化技术模型优化能源设施布局，实现智慧运营管理，为非遗风貌区提供低碳解决方案。

此外，项目在二环内稀缺的空间中，精心打造了1.2万平方米的绿地景观。“低碳花园弹性剧场”“森林露台”等五大园林错落有致，将传统胡同的灰瓦绿树与现代低碳技术完美融合，构建起一个“会呼吸”的生态网络。以屋顶花园为例，其配备的雨水回收系统，高效收集和利用雨水资源；植被选择注重本土性与低维护需求，在美化环境的同时，有效降低了能源消耗和后期维护成本。

中海大吉巷周边的中海金融中心写字楼同样引人注目。中海金融中心写字楼共7栋，是首都核心区二环内唯一新建TOD综合体，其中1号楼创新打造为北京首个商业办公零碳建筑和光储直柔技术集成示范项目，获评“十四五”国家重点研发计划项目零碳建筑科技示范工程。该楼栋结合零碳建筑技术发展趋势，聚焦被动技术降需求、主动技术提能效、能源转型降排放、低碳建造降隐含碳等4大类18项技术措施，建筑实现本体节能率63%，综合节能率81%，可再生能源利用率68%，远高于近零能耗建筑要求。

经过九年的继续改造，中海集团将文物古建、商业街区、办公楼和城市绿地融合在了这片数万平方米的区域内，以“大吉巷”为名，于2025年5月开巷。开业当天，大吉巷吸引了20万人次的到来。

大吉巷的“出圈”无疑是城市更新工作迈出的又一坚实步伐。当康有为故居的砖瓦在晨光中苏醒，当《每周评论》旧址的木门再次被年轻的手轻轻推开——我们看到的不仅是一座建筑的焕新，更是一段城市记忆的鲜活重生。大吉巷证明，以文化为魂、空间为骨、技术为翼、协同为脉，老城既能留住根脉，更能拥抱未来。

内容来源：北京西城、北京中海大吉巷、北京市城市管理委、城市开发杂志、中国建筑融媒体中心等综合整理